부산 수영구광안동재개발 분석사업성 분석분담금 시뮬레이션투자 분석2026년 최신
작성일: 2026.04.14 | 데이터 기준: 국토부 실거래가 2020~2025 / 부산시보 제2163호
핵심 요약
부산 수영구 광안5구역(광안동 109,387㎡)은 2024년 12월 정비구역 지정·고시(부산시보 제2163호)를 완료하고 2026년 2월 시공사 선정 입찰을 마감한 재개발 사업입니다. 공식 비례율 104.75%, 총수입 1조 3,826억원으로 사업 수익성은 양호하나, 조합원 1,500명 기준 평균 감정가 2.77억 대비 인근시세 기반 조합원분양가(2,635만원/평×34평=8.96억)가 크게 높아 평균 조합원의 추가납부는 약 6억으로 예상됩니다. 손익분기 감정평가액은 약 8.56억입니다.
부산 수영구 광안5구역(광안동 109,387㎡)은 2024년 12월 정비구역 지정·고시(부산시보 제2163호)를 완료하고 2026년 2월 시공사 선정 입찰을 마감한 재개발 사업입니다. 공식 비례율 104.75%, 총수입 1조 3,826억원으로 사업 수익성은 양호하나, 조합원 1,500명 기준 평균 감정가 2.77억 대비 인근시세 기반 조합원분양가(2,635만원/평×34평=8.96억)가 크게 높아 평균 조합원의 추가납부는 약 6억으로 예상됩니다. 손익분기 감정평가액은 약 8.56억입니다.
1. 사업 개요
정비구역 면적
109,387㎡
약 33,090평
건립 세대수
2,058세대
16개동 최고 35층
조합원수 (토지등소유자)
1,500명 이상
토지등소유자 기준
현재 단계
시공사 선정 중
2026.02.06 입찰마감
추진 경과 타임라인
- 2023년사전타당성 검토 심의 통과부산시 기준 권리산정 기준일 — 사전타당성 심의통과일
- 2024. 4.정비구역 입안제안 신청
- 2024. 5.~6.주민공람 및 주민설명회
- 2024. 10.도시경관공동위원회 심의 통과
- 2024. 11.정비구역 지정일자 (부산광역시) 고시확인
- 2024. 12. 18.정비구역 지정·고시 공포 고시확인부산시보 제2163호 / 고시 제2024-458호 — 비례율 104.75% 확정
- 2025년추진위원회 승인 → 조합설립인가 완료조합원 1,500명 이상 참여
- 2026. 1. 8.시공자 선정 입찰공고보증금 200억원 · 이행보증보험 100억원 조건
- 2026. 1. 16.1차 현설 — GS건설·SK에코플랜트·대방건설·동원개발 4개사 참석
- 2026. 2. 6.입찰마감 완료 → 시공사 총회 선정 절차 진행 중GS건설 수주 유력
- 2026~2027 (예정)사업시행인가 신청 및 관리처분계획 수립
- 2028~2029 (예정)이주·철거·착공
- 2032~2033 (예정)준공·입주
2. 건축 개요
용도지역
제3종 일반주거지역 (종상향 완료)
건립 규모
지하 2층~지상 35층, 16개동, 2,058세대
건축 연면적
324,231.24㎡
용적률 / 건폐율
288% 이하 / 25% 이하
건물 높이 제한
105m 이하
주요 평형
59㎡ · 74㎡ · 84㎡ · 101㎡ (전용면적 기준)
브랜드 (예정)
자이(GS건설) 수주 유력
사업 부지
수영구 광안동 138-6번지 일원 (109,387㎡)
권리산정 기준일
2023년 — 사전타당성 심의통과일 (부산시 기준)
조합설립인가
2025년 완료
총수입 추산 (종후자산)
1조 3,826억
1,382,567,780,757원
총사업비 추산
9,472억
947,188,321,029원
추정 비례율
104.75%
부산시 공식 확정 (100% 초과 = 양호)
3. 구역 내 물건 유형별 특징
연립·다세대 (빌라)
구역 내 주력 물건 유형으로 전체 실거래의 84%(333건)를 차지합니다. 원룸·투룸 소형 물건이 대부분이며, 전용 15~85㎡ 범위입니다.
장점: 매입가 낮음
단점: 감정평가액이 낮아 분담금 부담 매우 큼. 전용 15~30㎡ 소형은 5~7억 이상 추가납부 예상
주요 단지: 부흥맨션2차, 광성맨션, 명화하이츠빌라 등
장점: 매입가 낮음
단점: 감정평가액이 낮아 분담금 부담 매우 큼. 전용 15~30㎡ 소형은 5~7억 이상 추가납부 예상
주요 단지: 부흥맨션2차, 광성맨션, 명화하이츠빌라 등
실거래 평균: 1.6억~3.1억 / 333건 (84%)
소형 아파트
구역 내 아파트 실거래 64건 확인. 섬강스위트빌(149번지), 성남(137번지), 부흥3차(135번지), 흑석하이츠(139번지), 풍림(140번지) 등 1980~2000년대 소규모 단지, 전용 65~91㎡ 규모.
장점: 연립 대비 감정가 높음
단점: 매입가 높아 총 투자금 부담 증가
예상 감정가: 3억~6억 수준
장점: 연립 대비 감정가 높음
단점: 매입가 높아 총 투자금 부담 증가
예상 감정가: 3억~6억 수준
실거래 평균: 2.3억~4.5억 / 64건 (16%)
단독·상가·나대지
단독다가구는 대지 지분이 크고 감정평가액이 상대적으로 높아 권리가액 확보에 유리합니다.
장점: 대지지분 크면 감정가 높아 손익분기(8.56억) 초과 가능
단점: 거래 유동성 낮음, 권리관계 복잡
투자 난이도: 높음 — 전문가 동행 필수
장점: 대지지분 크면 감정가 높아 손익분기(8.56억) 초과 가능
단점: 거래 유동성 낮음, 권리관계 복잡
투자 난이도: 높음 — 전문가 동행 필수
감정가: 물건별 편차 매우 큼
| 유형 | 거래건수 | 전용면적 | 실거래 가격대 | 예상 감정가 | 분담금 전망 |
|---|---|---|---|---|---|
| 연립·다세대 (원룸·투룸 주력) | 333건 (84%) | 15~85㎡ | 1.6억~3.1억 | 1.5억~4억 | 5억~7억+ 추가납부 |
| 소형 아파트 | 64건 (16%) | 65~91㎡ | 2.3억~4.5억 | 3억~6억 | 3억~6억 추가납부 |
| 단독·나대지 | 별도 집계 | 대지면적 기준 | 물건별 상이 | 5억~10억↑ | 환급 가능성 |
| 오피스텔 | 0건 | – | – | – | 해당 없음 |
구역 내 원룸·투룸 빌라(전용 15~30㎡)는 매입가가 낮아 진입장벽은 낮지만, 감정평가액 또한 낮아 분담금 부담이 극히 커집니다. 단순 매입가만 보고 투자 판단을 내리는 것은 위험합니다.
4. 인근 비교단지 시세 분석
| 단지명 | 위치 | 준공 | 평당 시세 | 주요 평형 | 특징 |
|---|---|---|---|---|---|
| 광안자이 | 광안동 1334 | 2020년 | 2,900만원/평 | 59~101㎡ | 광안5구역 인접, 브랜드 기준단지 |
| 쌍용예가디오션 | 광안동 1330 | 2014년 | 3,300만원/평 | 85~113㎡ | 광안해변 조망 프리미엄, 최고가 |
| 광안더샵 | 광안동 1332 | 2017년 | 2,700만원/평 | 71~102㎡ | 284세대, 소규모 단지 |
| 인근시세 평균 (광안자이+쌍용예가) | 3,100만원/평 → 조합원분양가 2,635만원/평 (85% 적용) | ||||
5. 입지 및 투자가치 분석
입지 항목별 평가
입지·금지 수준
A+
교통 환경
A
주거 생활환경
A
교육 환경
B+
상품성·희소성
A+
사업 추진력
A-
| 교통환경 | 교육환경 | ||
|---|---|---|---|
| 지하철 | 부산 2호선 광안역 도보 5~10분 초역세권 | 초등학교 | 광안초 도보 통학권 |
| 도로 | 수영로·광안해변로 인접 / 광안대교 진입 편리 | 학군 | 수영구 학군 (부산 중상위권) / 동래 대비 약세 |
조망 및 환경
최고 35층 건립 시 광안대교·광안리해수욕장 오션뷰 확보 가능. 광안5구역은 광안동 내 평지 위치로 남향 배치 유리. 광안해변까지 직선 500m 이내.
생활 인프라
광안리해수욕장 도보 5분. 수영구청·보건소 인접. 광안동 카페·음식점 밀집. 롯데마트 광안점, 부산성모병원 근거리.
개발 시너지
광안3구역(추진 중), 광안7구역(추진 중), 광안9구역(약 2,253세대) 등 인근 정비사업 동반 추진. 광안동 전체 주거환경 업그레이드 기대.
투자 매력도 및 리스크
입주 후 예상 시세 3,100만원/평 이상. 34평 기준 약 10.5억 예상. 총 투자금(매입+분담금)이 이를 하회해야 수익 발생. 준공까지 약 7년 소요.
광안리해수욕장까지
도보 5분
약 400~500m
광안역 (2호선)
도보 5~10분
초역세권
입주 후 예상 시세
3,100만+/평
인근 신축 기준
34평 예상 총액
약 10.5억
3,100만 × 34평
6. 사업성 분석 — 조합원 분담금 시뮬레이션
조합원분양가 (시세 85%)
2,635만/평
3,100만 × 85%
조합원 분양금 (34평)
8.96억
2,635만 × 34평
평균 권리가액
2.90억
2.77억 × 104.75%
평균 추정 분담금
+6.06억
추가납부
| 소유자 유형 | 감정평가액 | 권리가액 (×104.75%) | 조합원분양금 (34평) | 추정 분담금 | 평가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원룸·소형 빌라 | 1.50억 | 1.57억 | 8.96억 | +7.39억 추가납부 | 매우 불리 |
| 중소형 빌라 (평균) | 2.77억 | 2.90억 | 8.96억 | +6.06억 추가납부 | 불리 |
| 중형 빌라 | 3.00억 | 3.14억 | 8.96억 | +5.82억 추가납부 | 불리 |
| 중형 아파트 | 5.00억 | 5.24억 | 8.96억 | +3.72억 추가납부 | 주의 |
| 대형 아파트 | 7.00억 | 7.33억 | 8.96억 | +1.63억 추가납부 | 보통 |
| 손익분기점 | 약 8.56억 | 8.97억 | 8.96억 | ≒ 0원 | 기준선 |
| 고가 아파트·단독 | 10.00억 | 10.48억 | 8.96억 | -1.52억 환급 | 유리 |
7. 투자 시사점 및 유의사항
긍정 요인
✅ 비례율 104.75% — 입지·상품성·희소성 A+ 등급
✅ 광안리해변·광안대교 오션뷰 조망 프리미엄
✅ 광안역(2호선) 도보 5~10분 초역세권
✅ GS건설 자이 브랜드 수주 유력
✅ 제3종 일반주거 종상향 (용적률 288%)
✅ 2025년 하반기 거래량·가격 동반 상승
✅ 광안3·7·9구역 등 연쇄 재개발 시너지
✅ 광안리해변·광안대교 오션뷰 조망 프리미엄
✅ 광안역(2호선) 도보 5~10분 초역세권
✅ GS건설 자이 브랜드 수주 유력
✅ 제3종 일반주거 종상향 (용적률 288%)
✅ 2025년 하반기 거래량·가격 동반 상승
✅ 광안3·7·9구역 등 연쇄 재개발 시너지
위험 요인
⚠ 평균 분담금 약 6억 — 소형 원룸 물건 매우 불리
⚠ 손익분기 감정평가액 8.56억 — 대부분 물건 추가납부
⚠ 공사비 상승 시 비례율 하락 가능
⚠ 준공까지 약 7년 장기 소요 (2033년 예정)
⚠ 관리처분인가 시 개별 감정 결과로 분담금 변동
⚠ 조합원 간 분담금 갈등 리스크
⚠ 일반분양 미달 시 비례율 재조정 위험
⚠ 손익분기 감정평가액 8.56억 — 대부분 물건 추가납부
⚠ 공사비 상승 시 비례율 하락 가능
⚠ 준공까지 약 7년 장기 소요 (2033년 예정)
⚠ 관리처분인가 시 개별 감정 결과로 분담금 변동
⚠ 조합원 간 분담금 갈등 리스크
⚠ 일반분양 미달 시 비례율 재조정 위험
총 투자금(매입가+분담금+금융비용)이 입주 후 예상 시세(약 10.5억, 34평 기준)를 초과하지 않아야 실질 수익이 발생합니다. 현재 구역 내 원룸·투룸 빌라 매입가 1~2억 + 분담금 6~7억 = 총 7~9억으로 시세 대비 여력이 크지 않습니다. 투자 전 개인별 감정평가 예상액과 권리산정 기준일(2023년 사전타당성 심의통과일)을 반드시 확인하고 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
데이터 출처
· 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템 전수 수집 — 유효거래 397건 (아파트 64건·연립다세대 333건)
· 사업성 수치: 부산광역시보 제2163호 / 고시 제2024-458호 (2024.12.18 공식 확정)
· 인근시세: 광안자이 2,900만/평 · 쌍용예가디오션 3,300만/평 · 광안더샵 2,700만/평 (2025.12~2026.01 기준)
· 조합원분양가: 인근시세 평균(3,100만원/평) × 85% = 2,635만원/평 적용
· 본 보고서는 투자 권유가 아니며, 실제 관리처분 시 개별 감정평가 결과에 따라 분담금이 달라질 수 있습니다.
· 실거래가: 국토교통부 실거래가 공개시스템 전수 수집 — 유효거래 397건 (아파트 64건·연립다세대 333건)
· 사업성 수치: 부산광역시보 제2163호 / 고시 제2024-458호 (2024.12.18 공식 확정)
· 인근시세: 광안자이 2,900만/평 · 쌍용예가디오션 3,300만/평 · 광안더샵 2,700만/평 (2025.12~2026.01 기준)
· 조합원분양가: 인근시세 평균(3,100만원/평) × 85% = 2,635만원/평 적용
· 본 보고서는 투자 권유가 아니며, 실제 관리처분 시 개별 감정평가 결과에 따라 분담금이 달라질 수 있습니다.
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