📊 정비구역 종합 분석 보고서 2026
부산 수영구 광안6구역
재개발 정비사업 종합 분석
재개발 정비사업 종합 분석
광안동 1025·1033~1042·1056~1065번지 일원 | 정비구역 지정 전 단계
재개발
수영구
광안6구역
정비구역지정전
망미역초역세권
더블역세권
사업성분석
공시지가분석
핵심 요약
부산 수영구 광안동 망미번영로 일원 광안6구역은 2024년 3월 18일 사전타당성 심의 통과로 권리산정기준일이 확정됐으며, 2026년 상반기 정비구역 지정 고시를 목전에 두고 있습니다. 구역 면적 109,470㎡(약 3.3만평), 19개 본번 468동 건축물 중 78.2%가 준공 후 25년 이상인 노후 밀집 지역입니다. 3호선 망미역 도보 3~5분 초역세권 + 수영역(2·3호선 환승) 더블역세권의 탁월한 교통 입지를 보유합니다. gongsiga MCP 전수 조사(558개 필지) 결과 면적가중평균 공시지가는 약 169만원/㎡이며, 추정 총 종전자산은 2,774억원(조합원 1인당 약 1.96억) 수준입니다.
부산 수영구 광안동 망미번영로 일원 광안6구역은 2024년 3월 18일 사전타당성 심의 통과로 권리산정기준일이 확정됐으며, 2026년 상반기 정비구역 지정 고시를 목전에 두고 있습니다. 구역 면적 109,470㎡(약 3.3만평), 19개 본번 468동 건축물 중 78.2%가 준공 후 25년 이상인 노후 밀집 지역입니다. 3호선 망미역 도보 3~5분 초역세권 + 수영역(2·3호선 환승) 더블역세권의 탁월한 교통 입지를 보유합니다. gongsiga MCP 전수 조사(558개 필지) 결과 면적가중평균 공시지가는 약 169만원/㎡이며, 추정 총 종전자산은 2,774억원(조합원 1인당 약 1.96억) 수준입니다.
01
기본 정보 및 사업진행 단계
⚠️ 사전 지정 단계 안내 — 현재 정비구역 지정 전 단계로 아래 사업성 수치는 공시지가 기반 추정치입니다. 권리산정기준일(2024.3.18) 이전 취득 물건만 조합원 지위가 인정됩니다.
정비구역 명칭
광안6구역
부산 수영구 광안동
정비구역 위치
망미번영로 일원
1025·1033~1042·1056~1065번지
현재 사업 단계
정비구역 지정 절차 중
2026년 상반기 지정 고시 예상
권리산정 기준일
2024.3.18
사전타당성 심의 통과일 기준
구역 기본 정보
소재지
부산광역시 수영구 광안동 1025, 1033~1042, 1056~1065번지 일원
정비구역 면적
109,470㎡ (약 33,113평)
본번 구성
19개 본번 (1025·1033·1034·1035·1036·1037·1038·1039·1040·1041·1042·1056·1057·1058·1061·1062·1063·1064·1065)
정비사업 종류
주거환경 정비사업 (재개발)
용도지역 (예상)
제3종 일반주거지역 (종상향 검토 중)
사전타당성 통과
2024년 3월 18일 — 권리산정기준일 확정
정비구역 지정 예상
2026년 상반기 (부산시 통합심의 통과 후)
사업 추진 경과 타임라인
- 2024. 3. 18사전타당성 심의 통과 권리기준일 확정부산시 사전타당성 검토 통과 — 이날을 권리산정기준일로 확정
- 2024. 하반기주민 공람 및 설명회 개최조합원 동의서 징구 착수, 주민 의견 수렴 진행
- 2026년 상반기 (예정)정비구역 지정 고시 현재 진행 중부산광역시 고시 — 비례율·사업규모 공식 확정 예정
- 2026~2027 (예정)추진위원회 승인 → 조합설립인가조합원 동의율 75% 이상 확보 필요
- 2027~2028 (예정)사업시행인가 → 관리처분계획 인가감정평가 실시 — 비례율·분담금 최종 확정
- 2029~2030 (예정)이주·철거·착공
- 2033~2034 (예정)준공·입주약 2,235세대 브랜드 대단지 완성
⚠️ 주요 위험요인:
① 장기 소요 리스크 — 입주까지 최소 7~8년
② 낮은 공시지가 — 평균 169만원/㎡
③ 조합원:일반분양 2.7:1 비율로 사업성 구조 취약
④ 소형 물건 다수(51.4% 33㎡ 이하) — 권리가액 낮음
⑤ 권리산정기준일 이후 물건 조합원 지위 불인정
① 장기 소요 리스크 — 입주까지 최소 7~8년
② 낮은 공시지가 — 평균 169만원/㎡
③ 조합원:일반분양 2.7:1 비율로 사업성 구조 취약
④ 소형 물건 다수(51.4% 33㎡ 이하) — 권리가액 낮음
⑤ 권리산정기준일 이후 물건 조합원 지위 불인정
02
건축물대장 현황 분석
✅ 건축물대장 MCP를 통해 19개 본번 내 468동 전체를 전수 조사한 결과입니다. (2025년 기준)
총 건축물 수
468동
19개 본번 전수 조사
25년 이상 노후 건물
366동
전체의 78.2%
30년 이상 노후 건물
353동
전체의 75.4%
평균 노후도
39.6년
구역 내 건물 평균 경과연수
총 기존 건축물 연면적
124,887㎡
약 37,778평
공동주택 세대 수
1,012세대
67개동 공동주택
단독·다가구 동수
339동
전체의 72.4%
건축물 용도 구성
공동주택 전용면적 분포
| 전용면적 | 세대수 | 비율 | 대표 단지 |
|---|---|---|---|
| 20㎡ 미만 | 65세대 | 6.4% | TIME76·명성프리미엄 |
| 20~33㎡ (최대) | 455세대 | 45.0% | 골든센텀빌·골든마린빌 |
| 33~60㎡ | 249세대 | 24.6% | 광안헤즈2차·아남빌리지 |
| 60~85㎡ | 171세대 | 16.9% | 수영연립·우서빌라 |
| 85㎡ 이상 | 72세대 | 7.1% | 삼흥파크타운·오양빌라 |
공동주택 세대(소유자)
약 1,012명
단독·다가구(소유자)
약 339명
근린·기타
약 63명
총 추정 토지등소유자
약 1,414명
03
정비사업 규모 (건축 개요)
📐 아래 건축 규모는 용적률 270% 기준 추정치입니다. 정비구역 지정 고시 및 통합심의 후 최종 확정됩니다.
정비구역 면적
109,470㎡ (약 33,113평)
건폐율 (예상)
25% 이하
용적률 (예상)
270% 이하
건축 총 연면적(추정)
지상 295,569㎡ (약 89,409평)
건물 최고 높이(예상)
약 100~120m (지상 35층 내외)
예상 총 세대수
약 2,235세대 (조합원 1,414 + 일반분양 517 + 임대 304)
일반분양 세대
약 517세대 (23.1%)
임대 세대
약 304세대 (13.6%)
| 평형 | 전용면적 | 추정 세대수 | 비율 |
|---|---|---|---|
| 소형 (46㎡형) | 전용 46㎡ | 약 300세대 | 13.4% |
| 중소형 (59㎡형) | 전용 59㎡ | 약 450세대 | 20.1% |
| 중형 (84㎡형) | 전용 84㎡ | 약 1,100세대 | 49.2% |
| 대형 (100㎡+) | 전용 101~115㎡ | 약 385세대 | 17.3% |
04
용역업체 정보
⚠️ 현재 정비구역 지정 전 단계로, 용역업체 정보는 추진위원회 구성 후 확정 예정입니다.
정비업체·PM
미정 (추진위원회 구성 후 선정)
설계회사
미정 (사업시행인가 단계 확정)
도시계획 업체
미정
건축회사 (시공사)
미정 (조합설립인가 후 선정 입찰 예정)
★ 인근 광안3구역(삼성 래미안), 광안4구역(HDC 아이파크) 참조 시 브랜드 시공사 유치 가능성 있음
★ 인근 광안3구역(삼성 래미안), 광안4구역(HDC 아이파크) 참조 시 브랜드 시공사 유치 가능성 있음
감정평가법인
미정
05
사업성 분석 (추정)
⚠️ 모든 수치는 gongsiga MCP 공시지가(2025년)·건축물대장 기반 추정치입니다.
5-1. 공시지가 전수 분석
총 조사 필지
558필지
19개 본번 전체 완전 조사
면적가중평균 공시지가
169만원/㎡
단순평균 공시지가
167만원/㎡
본번별 단순평균 공시지가 (만원/㎡)
5-2. 종전자산 추정
추정 총 종전자산
2,774억원
공시지가 130% + 건물 감정
토지 감정(추정)
2,399억원
건물 감정(추정)
375억원
공시지가 배율별 종전자산 변화
5-3. 추정 사업비
공사비
8,047억원
900만원/평 × 89,409평
기타 사업비
4,426억원
총 사업비
12,473억원
총 비용(사업비+종전자산)
15,247억원
5-4. 인근 아파트 비교 시세
| 단지명 | 입주 | 평당시세 | 84㎡ 기준 |
|---|---|---|---|
| 망미포스코더샵 | 2010 | 약 1,500만원 | 약 5.0억 |
| 수영SK뷰1단지 | 2019 | 1,902만원 | 약 6.3억 |
| 광안센텀비스타동원 | 2027예정 | 약 2,500만원 | 약 6.2억 |
| 광안3구역 래미안 | 2032예정 | 약 2,800만원 | 약 9.2억 |
| 광안6구역 기대시세 | 2033~34예정 | 2,500~3,000만원 | 약 8~10억 |
5-5. 분양가 시나리오별 비례율·분담금
| 조합원 분양가 | 일반 분양가 | 추정 비례율 | 1인당 분담금 |
|---|---|---|---|
| 2,000만원/평 | 2,300만원/평 | 131.7% | 4.22억원 |
| 2,200만원/평 | 2,500만원/평 | 179.0% | 3.97억원 |
| 2,400만원/평 | 2,700만원/평 | 226.4% | 3.72억원 |
| 2,600만원/평 | 2,900만원/평 | 273.7% | 3.47억원 |
5-6. 종전자산별 분담금 변화
06
구역 내 실거래 분석 및 물건 유형별 투자 특징
6-1. 주요 공동주택 공시가격 현황
| 단지명 | 주요 평형 | 공시가격 범위 | 특이사항 |
|---|---|---|---|
| 수영연립 (1037-1) | 40~42㎡ | 6,840~13,200만원 | 150세대, 구역 내 최대 |
| 골든마린빌 (1036-34) | 14~85㎡ | 5,720~28,700만원 | 다양한 평형 |
| 광안헤즈2차 (1039-11) | 50~53㎡ | 15,100~16,200만원 | 중소형 연립 |
| 삼흥파크타운 (1063-26) | 84~85㎡ | 14,400~17,300만원 | 중형 — 권리가액 유리 |
| TIME76 (1033-26) | 14~21㎡ | 6,280~9,050만원 | 소형 — 낮은 권리가액 |
6-2. 연도별 거래가 추이
6-3. 물건 유형별 투자 특징
📦 소형 연립 (20㎡ 미만)
낮은 진입가(5,000~7,000만원). 권리가액 낮아 분담금 최대. 조합원 자격 확인 필수.
취득가 0.5~0.8억 분담금 부담 최대
🏢 중소형 연립 (20~60㎡)
유동성 양호. 권리가액 소형보다 높아 분담금 상대적으로 적음.
취득가 1.0~2.5억 구역 표준형
🏠 중형 연립 (60~85㎡)
권리가액 높아 분담금 최적. 취득가 대비 권리가액 비율이 가장 유리.
취득가 1.5~3.0억 분담금 상대 유리
🏡 단독·다가구 (대지 100㎡+)
대지 면적 클수록 감정평가액 높음. 망미번영로 접면(1025·1038번) 최우량.
취득가 2.0~6.0억 접면 대로 최우량
🏪 근린생활시설
영업권 보상 + 조합원 지위. 위반건축물·임차인 이주비 부담 확인 필수.
조합원 자격 요건 확인
⚠️ 공통 주의사항
① 권리기준일 2024.3.18 이전 취득
② 위반건축물·무허가 제외 확인
③ 다가구 가구수 권리자 확인
④ 임차인 명도 리스크 검토
② 위반건축물·무허가 제외 확인
③ 다가구 가구수 권리자 확인
④ 임차인 명도 리스크 검토
전문가 상담 필수
07
입지 및 투자가치 분석
교통 / 역세권A+
생활 인프라A
주거 환경B+
교육 환경B+
자연환경·조망B
상품 희소성A-
인근 개발 호재A-
사업 추진력B
7-1. 교통환경 — A+
🚇 지하철 — 더블역세권
• 3호선 망미역 도보 3~5분 (초역세권)
• 수영역(2+3호선 환승) 도보 10~15분
• 2호선 — 해운대·센텀·서면 직결
• 3호선 — 수영·대연·못골 직결
• 수영역(2+3호선 환승) 도보 10~15분
• 2호선 — 해운대·센텀·서면 직결
• 3호선 — 수영·대연·못골 직결
🚗 도로 교통
• 망미번영로 접면 — 수영·해운대 직결
• 수영로·광안해변로 인접
• 광안대교 진입 10분
• 도시고속도로·번영로 접근 편리
• 수영로·광안해변로 인접
• 광안대교 진입 10분
• 도시고속도로·번영로 접근 편리
7-2. 생활환경 — A
🛒 편의시설
• 이마트 트레이더스 수영점
• 코스트코 양정점 차량 10분
• 신세계백화점·롯데 센텀시티
• 수영팔도시장·망미시장
• 코스트코 양정점 차량 10분
• 신세계백화점·롯데 센텀시티
• 수영팔도시장·망미시장
🏥 의료·문화
• 남천동 의료 클러스터 차량 5분
• 수영구청 인근
• 전체 평지 지형 — 보행 편의성 탁월
• 수영구청 인근
• 전체 평지 지형 — 보행 편의성 탁월
7-3. 교육환경 — B+
초등(초품아)
수영초등학교 도보 통학권
중학교
광안중·망미중
고등학교
덕문여고·남일고
학군 수준
수영구 일반 수준 — 해운대·동래 대비 약세
7-4. 인근 개발 호재
| 개발 내용 | 위치 | 일정 |
|---|---|---|
| 광안3구역 재개발 (삼성 래미안) | 광안동 | 2032예정 |
| 광안4구역 재개발 (HDC 아이파크) | 광안동 | 2033예정 |
| 민락2구역 재개발 (GS Xi) | 민락동 | 2030~31예정 |
| 센텀2지구 도시개발 | 우동·재송동 | 장기 |
| 3호선 연장 검토 | 망미~부산대 | 검토 중 |
08
구역 투자가치 종합 의견
✅ 투자 긍정 요인
탁월한 교통 입지 (A+) — 3호선 망미역 초역세권(도보 3~5분) + 수영역(2·3호선) 더블역세권. 부산 내 동급 입지 희소.
강력한 노후화 — 25년 이상 78.2%, 평균 39.6년. 정비사업 요건 압도적 충족.
권리산정기준일 확정 — 2024.3.18 확정으로 투자 기준 명확.
대단지 형성 — 약 2,235세대로 수영구 내 최대급 브랜드 대단지 가능.
주변 재개발 시너지 — 광안3·4구역, 민락2구역 등과 함께 수영구 전체 업그레이드.
평지 대단지 희소성 — 부산 내 전체 평지 대단지는 희소 가치.
⚠️ 투자 위험·유의 요인
낮은 공시지가 → 높은 분담금 — 평균 169만원/㎡, 1인당 평균 감정 1.96억. 분담금 3.5~4.2억원 예상.
불리한 세대 구성 비율(2.7:1) — 일반분양 수입 제한으로 사업성 구조 도전적.
장기 투자 기간 — 입주까지 최소 7~9년. 장기 자금 묶임 필수 고려.
소형 물건 다수 — 51.4%가 33㎡ 이하. 권리가액 낮아 분담금 부담 큼.
고분양가 실현 불확실성 — 2,500만원/평 이상 실현 필수. 경기에 따라 조정 압력 가능.
유형별 투자 종합 판단
| 물건 유형 | 취득 예산 | 추정 권리가액 | 추정 분담금 | 투자 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 소형 연립 (20㎡ 미만) | 0.5~0.8억 | 0.5~0.7억 | 약 3.5~4.0억+ | 고위험 |
| 소형 연립 (20~33㎡) | 0.8~1.5억 | 0.8~1.2억 | 약 3.0~3.8억 | 위험 |
| 중소형 연립 (33~60㎡) | 1.5~2.5억 | 1.2~2.0억 | 약 2.0~3.0억 | 주의 후 검토 |
| 중형 연립 (60~85㎡) | 2.0~3.5억 | 1.8~2.8억 | 약 1.0~2.2억 | 유리 |
| 대지 100㎡+ 단독 | 2.5~6.0억 | 2.5~5.0억+ | 0~1.5억(환급 가능) | 최유리 |
| 망미번영로 접면 | 3.0~8.0억 | 3.5~6.0억+ | 0~0.5억(환급) | 최우량 |
광안6구역은 교통 입지 최상급이나 공시지가 기반 사업성은 도전적입니다. 핵심 전략은 ① 권리기준일(2024.3.18) 이전 취득 중형급(60㎡+) 또는 대지 100㎡+ 단독에 집중, ② 망미번영로·연수로 접면 고공시지가 지역(1025·1038번지) 우선 검토, ③ 입주 후 기대시세(2,500~3,000만원/평) 대비 총 투자비(취득+분담금) 계산 후 접근. 정비구역 지정 고시 후 비례율·공식 계획 확인 거쳐 최종 결정 권장.
📌 데이터 출처: gongsiga MCP (2025년 개별공시지가, 558필지 전수조사) | 건축물대장 MCP (468동 전수조사) | 국토부 실거래가 2020~2025
⚠️ 본 보고서 수치는 공시지가·건축물대장 기반 추정치입니다. 투자 결정 전 전문가 상담을 권장합니다.
📅 작성: 2026.05.06
⚠️ 본 보고서 수치는 공시지가·건축물대장 기반 추정치입니다. 투자 결정 전 전문가 상담을 권장합니다.
📅 작성: 2026.05.06
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